基于GIS的房产地理信息系统的建设与应用
1 项目背景 为了保护城区居民自建房屋产权人的合法权益，全面掌握城区居民自建房屋建设状况，为制定年度住宅供应计划和中长期房产发展规划提供准确可靠的依据，根据中华人民共和国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等法律法规，开展城区...
- 作者：马春秋，孙志刚，郭恒茂来源：2014测绘学|2015年02月04日
为了保护城区居民自建房屋产权人的合法权益，全面掌握城区居民自建房屋建设状况，为制定年度住宅供应计划和中长期房产发展规划提供准确可靠的依据，根据中华人民共和国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等法律法规，开展城区居民自建房屋普查工作。
房屋普查工作包括房产调查、房产测绘和建立房产地理信息系统（也称房产GIS)。
2 房产调查
房产调查的目的是获取房产各种要素资料，通过确权审定、定物定质定量，认定房产及其用地产权和
归属，最终建立房产各种档案，为房产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。
房产调查以社区为单位，以丘为单元分户进行[1]。调查权利人信息（姓名、身份证号码、工作单位、家庭人数、户口所在地）；房地产现状与登记信息（土地登记信息、房屋登记信息、规划许可信息）；房屋分幢信息（名称、结构、层数、建筑面积、建成年月、规划用途），以上信息完整的填写在“房屋普查登记表”内，经权利人确认内容属实后，签字确认。
房产测绘最主要的成果是房产图。房产图是房产产权、产籍管理的重要资料，也是编辑房产分幅图
、分丘图和分户图的基础。按房产管理的需要，分为分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分层分户平面图（简称分户图）[2]。
房产分幅图测绘方法采用数字测图技术，其测绘内容包括行政境界、丘界线、房屋及其附属设施、房产要素和房产编号、地形地貌要素。房产分幅图测绘与一般地形图相比并无本质的不同，主要是以房产调
查资料为依据，以突出房产要素、权属关系，以确定房屋所有权、土地使用权的权属界线为重点，准确地反映房屋、土地的利用现状，精确地测算房屋建筑面积、土地使用面积[3]。房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，是利用房产分幅图，结合房产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋的地物，实地丈量界址边长、房屋边长等，绘制成图。房产分户图是直接利用房产分幅图为工作图，按丘、幢、层进行实地测量，绘制房产分层分户平面图。
4 房产地理信息系统 (GIS)的建立和应用
房产地理信息系统为实现“ 以图管房、图文一体”的管理模式，房产数据建立地理信息系统是房产GIS系统管理的基础，房产地理信息系统质量的优、劣直接影响到GIS系统的应用[4]。房产地理信息系统基础平台采用ESRI公司的ARCGIS10.1，数据库平台沿用SQL Server2005，这些软件平台，有着丰富全面的功能和可伸缩的解决方案，今后也完全能满足房产管理部门地理信息系统建设的发展，其系统平台也具有很好的稳定性、扩展性。
所有房屋都应编码，房屋代码为26位字符，由行政区划代码（9位）、幢编号（12位）、户编号（4位）、检验码（1位）组成[5]。
采用分宗分丘法，幢编码由房产分区代码（4位）、丘号（4位）、幢号（4位）组成，如：32032400100010001000100011。
4.3.1 图层的划分
结合房产地理信息系统的实际需要，基础图形数据划分为以下图层，见表1。
表1 房产GIS图层划分表
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CAD层名 |
说 明 |
备注 |
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DH |
房屋幢号 |
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DLSS |
道路设施 |
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DMTZ |
地貌土质 |
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JJ |
境界线 |
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JMD |
居民地内房屋 |
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KZD |
控制点 |
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MPH |
门牌号 |
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FCZJ |
房产要素注记 |
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QH |
丘号 |
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ZBTZ |
植被土质 |
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QLR |
权利人 |
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FCBH |
房产编号 |
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图1 作业流程图
4.3.2 作业方法
（1） 基础数据整理
基础图形数据以（dwg）格式存放，为二调成果数字化地形地籍图，结合房产规范的要求，删除地籍要素，保留房产图形所需要的各种要素。
基础数据还包括分户图电子版、分户图纸质扫描件、房屋照片、普查表纸质扫描件，以上数据以社区整理、以丘为单位存放。
（2） 标注房产要素
基础图形数据参照房屋普查表内各项普查数据，在图形上以丘、幢顺序分层标注房产要素，见图2。
图 2 标注房产要素图
（3） 房产属性录入、导入
参照房屋普查表内各项普查数据，各种要素录入成表格格式（xls)，见图3。把录入，经检查后的属性数据以社区为单位导入数据库。
（4） 图形数据的转换
标注房产要素完成的图形采用(DWG)的数据格式，为满足房产地理信息系统源数据的要求关联房产要素属性，关联权利人、丘、幢属性，然后转换为（shp）格式。
（5） 图形导入数据库
按社区依次把shp格式文件导入房产GIS系统的临时数据库，审核后，进入房产系统的正式库。
（6） 图片资料上传、检查
把分户图电子版、分户图纸质扫描件、房屋照片、普查表纸质扫描件资料，按社区上传至房产GIS系统，逐丘进行检查。
（7） GIS图形分层修饰
导入房产GIS系统的图形只有丘面、幢面，还要把房产基础图行政区划层、道路层、水系层、植被层逐层提取构面，叠加图幅结合表，叠加范围内航飞影像图，在房产GIS的图形上标注兴趣点，设置各个要素颜色、样式、显示等级等，见图3。
图 3 房产GIS图
（8） 成果输出
通过房产GIS系统可以按丘号、调查编号、权利人查询、定位图形，查看房产档案；统计房产面积；输出房产表格等资料。
4.4 系统应用
建成后的系统对每套（处）房屋均进行了坐标定位和图库绘制，房屋基本元素合成有效信息，一方面，与房屋登记系统关联挂接，真正实现以图管房、图文一体；另一方面，可统计房屋基本状况。
GIS系统主要功能包含：系统管理、图层控制、查询定位、统计分析、专题地图、历史数据对比、数据导入、楼盘表管理、数据编辑等功能。下面主要介绍查询定位、统计分析功能。主要介绍查询定位，统计分析功能。
4.4.1查询定位
查询房屋权利人基本信息和房屋信息，在房产GIS图上定位。按照提供的姓名、身份证号码、丘号、调查编号其中任意一项，可以指定社区查询，也可以任意划定范围查询，查询后图形直接定位至该户，见图4。
图4 房屋现状图
定位至该户后，可以获取该户的房屋信息（丘信息、幢信息、房屋调查信息、房屋照片等），见图5。
图5 房屋信息
4.4.2统计分析
可分别按行政区域、任意区域或模拟区域统计。
（1） 行政区域统计。按系统内统计项，可统计指定社区所有的房屋信息。
（2） 任意区域统计。划定任意区域进行该范围内的房屋信息统计。
（3） 模拟区域统计
A、线状工程应用。当某一道路、河流需开辟、拓宽或延伸时，可在系统中按设定的长宽尺寸模拟推演涉拆房屋的相关信息，生成专题地图。
B、点状工程应用。当某一电线塔或水井修建时，可在系统中按设定的半径模拟推演统计涉拆房屋相关信息，生成专题地图。
5 结论和体会
本文阐述的房产资料建立房产地理信息系统的作业流程和作业方法，成功的完成了65平方公里的建设工作，建立了“以图管房、图文一体”的管理模式，提高了房产管理部门业务办理的效率，也为房产管理部门信息化建设工作提供了强有力的平台，为房产业务实现市、县、镇、村的拓展提供了条件。
通过该项工作的实施体会到以下几点：
（1） 房产普查时应及时与镇、社区行政人员紧密联系，在房产局、国土局、规划局人员的配合下，了解真实的房屋权属状况和权利人真实的情况，避免不真实的权属信息，以减少调查工作的无效工作和返工。
（2） 建立GIS系统牵涉到基础图、丘号、幢号、分层分户图、房屋面积、分户图扫描件、普查表扫描件、房屋照片等许多房产数据，所以首先要对数据规范进行定义：主要的数据规范包括：图层 [图层名称、图形闭合性的要求(如房屋要求闭合等)]、分丘的划分和丘、幢号编码规则[如根据主干道划分丘或根据单位划分丘、丘、幢号的编码]。如果我们在建库的开始就制定这些数据规范，不仅能降低“返工”的几率，保证数据的质量，而且为以后的房产测绘管理带来诸多便利。
（3） 房产测绘的图形数据主要以文件存储形式分散存储在每个作业组、作业员电脑中，所以在建立GIS系统之前，需要把这些基础数据统一存储在GIS系统中，这样才能保证房产测绘数据不重不漏。
（4） 由于图形数据与附件资料是分开存储的，需要确保数据关联的正确，以确保数据的准确性、对应性、完整性。
参考文献
［1］吕永江、华如宏、唐国芳等．GB/T 17986.1-2000，房产测量规范第1单元 房产测量规定[S]．北京：中国标准出版社，2000：8：8．
［2］蓝悦明、康雄华．不动产测量与管理 [M]．湖北：武汉大学出版社，2008.5：61.
［3］潘正风、程效军、成枢等．数字测图原理与方法[M]．湖北：武汉大学出版社，2009.9：323.
［4］刘婷、马国斌．房产GIS数据库建设 [J]．中国地理信息系统协会第九届年会论文集，2005.
［5］于伟、王玉恒、沈建忠等．JGJ/T 246-2012，房屋代码编码标准[S]．北京：中国建筑工业出版社，2012.6：1．
