前言

预测面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据《房产测量规范》的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。

实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用等的依据。

误差是指在测量时，测量结果与测量对象的真实值之间的差值。受测量仪器精度、测量人员自身情况、测量方法、外界环境的影响，测量数据无法等同于真实值，因而这种偏差是不可避免的。房产测绘作为测绘的一种，误差同样不可避免。

1房屋预、实测面积差异的成因

房屋面积房屋预测、实测面积差异普遍存在，原因有以下几种：

预测后的施工变更引起的面积差异

以济南为例，尽管商品房预测绘，要求委托方提供加盖“规划审查专用章”的全套建筑设计图纸，但是施工过程中进行的变更普遍存在。引起面积差异的变更有以下几种：

1、共有部位使用功能的变更。比如，原面积不等的水井和电井施工时误将两者位置颠倒，这时，由于水井、电井的分摊范围不同，导致面积差异。

2、共有部位服务范围的变更。这主要涉及到弱电、水箱间等公共部位的服务范围发生变更后，对分摊面积的影响。尤其是原为本幢服务的部位改为为多幢服务的部位时，分摊方法将出现大的变化。

3、共有部位尺寸变化。如外墙墙体或保温的厚度发生变化、电梯井的尺寸发生变化等。房屋在实际建造时，由于施工原因或者建材供应原因，外墙保温厚度与原来设计的厚度不一致的情况时有发生，实测时，测量人员要对房屋外墙保温厚度进行复核，如果与原设计厚度不一致，就要以实际测量厚度为准，这使外半墙面积发生变化，进而影响各套户室面积。电梯井的尺寸变化也是非常常见的一种变更，由于电梯供应方的原因，电梯的大小发生变化，使得电梯井的尺寸也要发生变化，进而影响到分摊面积的变化。

4、共有部位结构形式发生变化。由于雨篷、室外楼梯等的形式与面积计算方式有关，因而，当形式变化时，有可能导致面积计算方式不同。比如，无柱雨篷改为独立柱雨篷，或独立柱雨篷改为单排柱雨篷，面积都会增大。

5、某一套房屋套内建筑面积的变化，引起所有房屋建筑面积的变化。比如，预测后，开发单位将上下相邻的两套平层变更为跃层，且出现了上空部位。此时，变更后的两层的面积之，由于上空部位的出现，小于原两层面积之和，这就引起了套内建筑面积的变化。由于共有面积按照套内建筑面积的比例进行分摊，这就引起了各产权单位所分摊的面积与之前有了差异。同理，跃层变平层、坡屋面同样会有此类变化。

6、墙体尺寸的变更。当房屋总尺寸发生变化时，会导致整幢房屋总面积的变化；当户室与公共部位的分隔墙位置变化时，房屋的总面积不变，但每套房屋的建筑面积会发生变化。

7、阳台、飘窗等特殊部位的变化。如，原设计为半阳台，而后变为封闭阳台；原设计为露台，而后变为阳台；原设计为飘窗，而后变为落地窗，这种情况对面积的影响是比较大的。

8、房屋入户门位置的变化。如，原设计是通过楼梯入户，而后改为直接对外开门，这种情况会导致共用部位分摊计算的变化，从而使其它户室总建筑面积变化。

9、对于车库的测量，车位的增加或减少导致所有车位的建筑面积发生变化。

10、房屋层数的变化。这种情况较为少见。

以上几种情况引起房屋面积差异是出于变更，假如严格按照设计图纸进行施工和设备安装，则面积差异可以避免。

预测后的面积计算规定变化引起的面积差异

房产测绘作为法定测绘，既具有技术性的一面，又具有社会职能的一面，服务于房产管理，是房产测绘的根本目的，在计算方法的选取上要符合房屋产权登记 、房屋信息管理方面的需要，因而也受到政策、规定的影响。这就会导致预测、实测前后处于不同规定时的面积差异。比如，对于机械车位的算法问题，如果预测时，没有出台关于单个车位不能单独办理产权的规定，实测时出台了此规定，这时则产权单位的数量和面积都会有变化。

房产测量误差成因分析

房产测量误差就是计算完成后，各产权单元的面积数据与其面积真值之间的差值。可以分成以下几部分：

施工偏差导致的误差

对于尺寸的测量，由于仪器、人、外界环境的影响，测量的数据只能接近真实的数据，而无法得到房屋尺寸的真正值，因而，我们得到的数据与真实值之间是存在差值的，即尺寸的误差。在测量中，我们的操作方法是测量到某一尺寸后，与图纸设计的尺寸进行对比，如果与图纸尺寸差值在一定范围内（一般是1cm），则将房屋尺寸认定为图纸设计尺寸。此时，测量的误差在数值上即施工前的放样误差与施工人员操作误差之和。同理，这种误差还存在于墙体厚度、保温厚度、外墙抹灰厚度的认定等情况下。

房屋内部尺寸发生变更时的误差

如果量测的尺寸与图纸设计的尺寸有较小差异，则需要得现场采取的尺寸作为房屋尺寸，此时测量的尺寸与真实值之间存在一定的误差。这种误差在地下室、廊道分隔墙位置出现较小变化、坡屋面高度截取等情况下较为多见。

计算过程存在的误差

面积计算中存在的误差主要有两方面：

1、形状不规则的部位面积的确定时存在误差。比如，圆形部位的面积是个无限小数，我们在计算时只能保留有限位小数，这在计算时无法避免存在一些误差。目前，由于曲线造型的结构在外观上更能制造出良好的视觉效果而被广泛采用，尤其在商场、娱乐、场馆中普遍存在。另外，在复式结构中，上空部位的形状为曲线形状的也较为多见。因而，这方面的误差广泛存在。

2、分摊计算过程中误差的积累。比如某一共用部位面积为10，需要分摊到三个面积相同的功能区内，此时，就出再现三个功能区分摊到的面积只能是10/3的近似值。如果是多级分摊，则根据误差传播定律，无论是从高级向低级分摊，还是从低级向高级分摊，这些误差都会传播积累到最终的分户建筑面积中。一般，这种误差是不可避免的。这也是各产权单元建筑面积之和与整幢楼建筑面积有一定偏差的原因。

由此看来，房产测绘数据的误差是整个过程误差积累的结果，是在任何情况下都无法避免的。但由于施工水平的提高，电子测距仪器和数字化房产测绘的应用，这些误差可以控制在非常小的范围内。我们通过采用高精的测距仪器，通过运用计算机软件保留较多小数位数，对于普通商品房的面积计算，误差可以控制到可以忽略不计的程度。如果施工单位严格按照图纸进行施工，公共部位的服务范围和功能都没有发生变更，且预测、实测时数据计算方式与精度保留位数相同，则预测、实测面积不会发生变化，也就不可能出现所谓的“面积误差”。

结束语

在房产交易濒繁和房价较高的背景下，人们对“房产面积‘误差’比3%”有着前往未有的关注，然而，人们普遍理解的房产面积“误差”并非真正的误差，而是房屋预测、实测面积差异。同时，有不少购买者认为合同中约定的3%面积误差比，是测量误差，是测量数据的浮动范围，这使房屋面积存在不少“水分”。其实不然。3%的出处来自于原国家建设部于2001年4月4日发布、现仍在执行的《商品房销售管理办法》，以约束开发单位不得随意改变房屋面积，保护消费者利益。该办法第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”。通过前面的论述，我们可以知道房屋面积差异与房产测量误差的成因是完全不同的，两者之间没有也不存在任何相关之处，房屋面积的差异与测量人员、测量技术无关。

参考文献

1. GB/T17986． 1－2000． 房产测量规范[S].

2. 黎彬． 房产测量技术标准研究与探讨[J]． 测绘标准化，2007，23( 1) : 12 ～ 15

3. 王亚美，程启斌等． 浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施[J]． 现代测绘，2010，33( 3) : 51 ～ 53

4. 崔先国，苏国猛，李云岭.数字测图与 GIS 数据扩展的探讨.测绘通报.[2009]

 

上一篇：陀螺全站仪基线场建立及仪器常数测定

下一篇：房屋面积测算精度发展探究