0 前言

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术来测定房产的位置、数量、面积、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房产测绘按范围不同分为房产基础测绘和房产项目测绘。房屋面积测算是房产项目测绘主要内容之一，房屋面积测算精度是评定房产测绘成果质量最重要的指标。《房产测量规范》（GB/T17986-2000）以中误差作为评定房屋面积测算精度的标准，以两倍中误差作为房屋面积测算限差【1】。本文主要论述《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中对房屋面积测算精度规定的现适性，探究其未来发展趋势。

1.房屋面积测算精度的理论发展

1.1 房屋面积测算精度要求

房屋作为商品进入市场后，房屋面积作为衡量房屋价值的重要标志显得越发敏感。房屋面积误差的大小意味着产权人经济的损失，影响着产权人的直接利益，有时还会引发矛盾和冲突，甚至导致群体上访事件，不得不引起房产测绘人员的高度重视。但提高房屋面积测算精度，又受到经济、技术等诸多因素的限制，也受到房屋本身的限制，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）就是在这些现实条件下提供一个科学的、可行的、经济的、容易实施的，同时又能满足社会需求的面积测算精度标准。

1.2 CH5001-1991《房产测量规范》中房屋面积精度规定

长期以来，我国的房产测量工作未得到应有的重视，有关房产面积丈量计算的精度要求缺乏一个统一而明确的标准。1991年发布的CH5001-1991《房产测量规范》中对房屋面积测算的限差公式是在1990年间提出并多次讨论后被认定的【2】。限差公式为：

式中，为房屋面积测算限差，m2；S为房产面积，m2。

该标准是以房地产部门过去的规定和要求为基础，并且做了适当放宽，保证了所有单位在测量过程中通过努力都能达到标准要求。CH5001-1991《房产测量规范》本意是待成熟后再逐步提高量算的精度要求。

1.3 GB/T17986-2000《房产测量规范》中房屋面积精度规定

2000年在出台《房产测量规范》（GB/T17986-2000）时考虑到由于我国经济发展水平极不平衡，就每平方米的房屋价格而言相差较大，在全国规定一个固定的标准将极为被动且无法接受时间推移和今后发展的考验【3】。又为保持新老标准的连续性，国家标准《房产测量规范》将房屋面积的测算精度分为三级，即：

表1房产面积精度要求（S/ m2）

房产面积精度等级	限差	中误差
一
二
三

2房屋面积测算精度的理论推导

2.1边长测量误差

房屋面积是由房屋的边长计算而来的，房屋边长测量精度的精确度决定着房屋面积的精确性。边长的测量误差主要分为固定误差和比例误差。固定误差对于每一条测量的边，无论其长度如何，其误差总为一个固定值。可以说，固定误差与边的长度无关，而比例误差恰恰相反，其误差大小与边长成正比，边长越长，误差越大【4】。其表达式为：

公式中，md边长中误差（m）；m0为固定误差（mm）；n为比例误差系数；D为测距边长（m）。

在房屋边长测量过程中，边长不宜过长，并且一般应要求独立观测两次取中数或者丈量四次，对称边取中数作为结果，以提高测边精度。

设边长丈量时的对准中误差为±0.02m，边长  D=读数B-读数A

故每次丈量边长的对准中误差为：

皮尺的丈量精度普遍认为是1/300左右，故每次丈量的精度为：

丈量两次取中数后的边长丈量中误差为：

如果房屋是丈量两边，再考虑房屋对边不对称的误差，设房屋边长不对称误差为±0.1m，即与边长中数的偏差最大为±0.05m，即中误差一般为±0.025m，该误差加入丈量两次取中数后的边长丈量中误差得房屋边长丈量中误差为：

2. 2房屋面积测算误差

房屋图形一般为正规的几何图形，且多为矩形，其面积计算公式为：

公式中，S为面积；a，b为矩形边长（m）。

设ma，mb为其边长中误差，则矩形面积的中误差ms为：

将边长测量中误差公式带入上式，得

=

                    =

                    =

将带入上式得

分别以近似式带入上式，得

所以

2.3边长测量精度与房屋面积测算精度关系

将

带入

整理有：

由此可知，房屋面积测算中边长测量的固定误差应为0.02m，房屋面积测算过程中边长测量的比例误差应为0.001，即1/1000【5】。目前该误差与施工误差相吻合，手持激光测距仪完全能满足该精度要求。

3面积测算精度的现适性

3.1 面积测算精度发展现状

通过理论推导公式计算的面积中误差作为房产面积测算的精度要求是比较宽松的，是完全可以达到的，是房产面积测量的最低要求。在公式理论推导过程中，默认为采用皮尺丈量方法进行房产面积测量，但随着测绘技术的发展及测量仪器的改进升级，皮尺丈量方法已经基本被淘汰，甚至可以在必要辅助设备支持下进行一级二级房产测量的钢卷尺也基本被淘汰了。到目前为止，二级精度已经完全可以达到，三级精度应该作为一个特殊历史条件下的特殊情况对待而不再被采用，否则，有损房产测量的权威与声誉。且二级精度在一些特殊区域也显得较为宽松，对购房者影响也逐渐随着房价的增长而显现。

3.2 济南市房产面积测算精度规定

济南市规定其所在辖区内房产测量精度采用二级标准，即中误差为，限差为【6】。

采用二级精度后计算获得误差对照表如下

表2二级精度面积对照表（/m2）

面积	20	50	100	200	300	400	500	1000	1500	2000
最大误差	0.22	0.38	0.60	0.97	1.29	1.60	1.89	3.26	4.55	5.79
中误差	0.11	0.19	0.30	0.48	0.65	0.80	0.95	1.63	2.27	2.89

通过表2可以看出，对于100m2普通住宅，最大误差为0.60m2，按目前济南市房产价格而言产权人直接损失最高达5000元，对于繁华地段或者商业房产直接损失将达万元。故二级精度虽满足技术及实际作业要求，但对于产权人权益影响依旧较大，并不能很好的保护产权人权益，对于房产测量信誉及权威也构成了威胁。

4.房产面积测算精度要求的发展展望

随着房地产市场的激烈竞争，房产价格的不断攀升，房屋面积测算精度将会被权益人更加重视。当权益损失超出权益人接受范围时，必将引发社会矛盾，也将损害房产测量信誉及权威。所以，房产测量人员应该提前介入、及早重视，引入新技术新方法，不断提高房产面积测算精度。对于新技术、新方法、新思路以及未来的房产测绘成果应用的实验性分析，作者提出以下展望：

4.1强化套内分隔意义

房产分户平面图是房屋所有权证的附图，在《济南市房产测绘实施细则》（2013版）中创新做法，规定：房产分户平面图须绘制套内分隔线，套内分隔线采用与权界线不同的线型标识【6】。这一做法在全国尚属首例，虽然使测绘人员内业绘图工作量增加了三倍，但维护了产权人的权益，使其对所购房产的户型、大小一目了然。该做法丰富了房产平面图的表示内容，但对套内面积的测算相对简略，没有体现出套内分隔各个功能区域的面积情况，不便于产权人在购房前了解所购房产的各个区域面积信息，避免了由于墙厚、结构柱等的存在导致相同户型使用空间存在较大差异而从房产测绘看不出来的情况发生。另，套内分隔绘制工作对于未来对接室内导航定位、智慧城市、疏散导航等都具有前瞻意义。预计未来该部分工作会被加入到房产测绘工作中。

4.2增加套内墙体面积的测算

套内面积包含套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积三部分，但目前的作业过程中仅考虑到了阳台面积而忽视了套内使用面积和套内墙体面积的测算。随着三维激光扫描技术的发展，预计在不久的将来，三维激光扫面技术将会被引进到房产测绘领域，届时，房产测绘工作将不再是纯粹的二维平面测量，而会是三维立体式的测量甚至随着时间的推移、后期的装修、维护、管理需求而变成四维的测量工作，房产测绘将变得更加精细化、人性化、简单化、智能化。届时，房产测量精度将突破现有的三个精度等级的限制而达到更高的层次。

4.3房产测绘成果应用的多样性发展

目前房产测绘成果主要用于房产预售及权属登记工作，并没有起到服务百姓生活的作用，也没有与物业管理等房屋后期装修、维护、管理工作相结合，更没有引入“智慧”理念。随着人们生活水平的提高及生活质量的改善，人们的生活享受意识会越来越强。“智能家居”、“智能楼宇”、“智慧城市”等服务理念将逐步的融入百姓生活，而与人们生活息息相关的房屋也将成为“智慧”的承载者。精细、精确、完美的房产测绘成果将在“智慧”理念的作用下越发显现其旺盛的需求。届时，房产测绘内容及测绘成果的应用将越发广泛，房屋面积测算精度及房屋相关其他信息的准确度都将有新的需求以满足人们生活的要求。

5总结

本文主要通过论述房屋面积测算精度的相关规定的发展以及房屋面积测算精度要求的理论推导过程，加深房产测量人员对房产测量精度认识。对于目前房屋测算面积精度适用性的分析及未来房屋面积测算精度的展望，启发房产面积测算从业人员对未来技术发展的预见及前瞻，加深对房屋面积测算精度的思索。

 

参考文献

[1]吕永江主编.房产测量规范与房产测绘技术 房产测量规范有关技术说明[M].北京市：中国标准出版社.2001.

[2]国家质量技术监督局.房产测量规范第1单元：房产测量规定[M].2000.

[3]国家测绘局.房产测量规范 CH5001-91[M].北京市：测绘出版社.1991.

[4]冯天婵.房产测绘中边长测量误差与房产面积精度的探讨[J].浙江测绘.2009(2).

[5]李和气.房产测量知识问答[M].北京市：中国标准出版社.2008.

[6]济南市住房保障与房产管理局.济南市房产测绘实施细则[M].2013

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