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GIS在济南房产测绘中的应用

引言 20世纪90年代以来,国内逐步开展房产信息化建设,国内很多城市开始建立自己的房产测绘管理信息系统。“以图管房”的业务模式成为房屋产权管理部门不懈追求的目标。其中房产测绘是获取房产管理数据的主要手段,是建立和更新GIS空间数据和属性数...

作者:刘广彬来源:2014测绘学|2015年01月15日

  引言 

   20世纪90年代以来,国内逐步开展房产信息化建设,国内很多城市开始建立自己的房产测绘管理信息系统。“以图管房”的业务模式成为房屋产权管理部门不懈追求的目标。其中房产测绘是获取房产管理数据的主要手段,是建立和更新GIS空间数据和属性数据的重要来源S,必须承担起为信息系统输送数据的使命。所以研究房产测绘与房产GIS的一体化集成技术,对于解决数字房产空间数据库数据的快速获取、更新,保证房产业务的正常进行具有重要的现实意义。

房产测绘和GIS概述

1.1 房产测绘

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段对房屋以及与其有关的建筑物和构筑物的位置、数量、面积、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘[2]。从而为房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆迁管理以及评估、征税、收费、仲裁,房产面积鉴定等房产管理提供相关信息。同时为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。房产测绘按照范围不同分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。

1.2 地理信息系统(GIS)

地理信息系统(Geographic Information SystemGIS)是以地理空间数据库为基础,在计算机软硬件的支持下,对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示,并采用地理模型分析方法,适时提供多种空间和动态的地理信息,为地理决策服务而建立起来的计算机技术系统,是集计算机图形学、几何学、信息学、地理学等多门学科于一体的综合性高新技术[3],其最大的特点就是同时具备空间数据的处理功能和属性数据的处理功能。

GIS属于信息系统的一类,不同在于它能运作和处理地理参照数据。地理参照数据描述地球表面空间要素的位置和属性,在GIS中的两种地理数据成分:空间数据,与空间要素几何特性有关;属性数据,提供空间要素的信息。

2 GIS软件对房产测绘管理的意义及其关系

2.1 房地产管理中引入 GIS 的意义

GIS 引入房地产管理是对传统房地产管理方式的一个突破,它标志着房地产管理走向更加成熟、更加规范的管理模式。房地产信息包含坐落信息、自然信息、产权信息、金融信息和管理信息等,坐落信息对于房屋确定有重要的标识作用。引入GIS后,将办证的房屋与房地产地形图紧密关联。通过地形图的精确坐标来定义房地产坐落,能实现真正意义上的以图管证,保证房地产办证的准确、顺利进行。通过房地产GIS,可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析,如房地产容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁、按产别进行的分类统计等,能更方便了解城市房屋的状况。

2.2 房产基础测绘与 GIS 的关系

房产基础测绘系统实现了全数字化的基础测绘,通过使用各种测绘仪器,可以采集房地产测绘点坐标,绘制包括地产属性的分幅分丘图、录入房屋勘测属性数据、填写房屋调查信息。另外,采集的数据还包括政区、居民地、交通与管网、水系及附属设施、地貌、地名等内容,这些数据全面反映了数据库覆盖范围内的自然地理条件和社会经济情况,既可用于建设规划、资源管理、投资环境分析、商业布局等各方面,也可作为人口、资源、环境、交通、报警等各专业信息的空间定位基础。

软件开发关键技术

3.1 生产符合GIS系统需求的房产测绘数据

导致现有房产测绘数据不能满足GIS系统应用需求的原因,归纳起来,主要有以下几个方面:

1)数据的复杂性与多样性。主要表现为现实世界的复杂性与多样性以及对同一空间对象在不同成图系统中描述与表达的不一致性。

2)对GIS理解的不同。不同的数字化成图系统的开发人员对GIS理解的不同,再加上缺乏相应的统一标准作为参照,这就导致了数据在表达上的差异性。

3)由于受到基础开发平台及开发力量的限制,数字化成图系统往往不能很好地兼顾到GIS对数据的要求。当前,绝大多数的数字化成图系统的开发商都不是GIS基础平台的开发商,这也或多或少地影响了数字化成图系统与GIS之间的沟通。

目前,市场上数字化成图系统较多,按其开发方式来分,主要可以分为两大类:(1)以CAD系统为二次开发平台。这些系统很好地利用了CAD系统灵活的编辑和强大的制图功能,但由于CAD系统与GIS在数据结构上存在着较大的差异,这使得其数据往往不能很好地满足GIS的要求。(2)独立平台的数字化成图系统。这样在开发上虽然不必拘泥于二次开发开台的限制,在开发上具有较大的灵活性。但开发这样的系统,需要完全从底层做起,开发难度高,周期长,投资大。基于CAD的系统与基于GIS系统的比较如下表1所示:

表1 基于CAD系统与基于GIS系统的比较

比较内容\开发手段

基于GIS平台

基于CAD平台

完全底层开发

GIS的兼容性

完全兼容

一般

是否以GIS为核心

很难做到

对空间数据库的支持

很差

开发难度

开发周期

开发投资

可扩展性

一般

较好

开发语言的选择

很多

很多

是否支持可视化开发

是否自主版权

3.2 房产基础测绘、房产项目测绘与房产管理系统一体化集成技术

房产测绘数据在应用于房产管理系统中面临数据上、管理上的种种问题,这也预示着在解决数据生产的基础上进一步完成房产测绘与房产管理系统的一体化集成。房产测绘与管理系统的一体化集成的最终目标是要达到能够更快、更好地为房产信息系统提供满足 GIS 应用要求的数据。集成包含以下两个层次:一是房产测绘数据采集的集成,二是测绘数据与GIS数据的集成。

房产测绘信息采集的集成是图形信息和属性信息的集成,即房产测绘中图形数据和属性数据的一体化存储和采集。图形信息和属性信息的一体化存储是GIS有别于CAD系统的一个基本特征。基于CAD模式的房产测绘系统虽然解决了在计算机中快速绘图、编辑和输出的问题,但由于CAD 数据结构的限制,图形数据和属性数据相互查询能力弱,图形数据和属性数据的一致性维护比较困难。现有的基于CAD管理图形和外挂数据库管理属性数据的数据组织方式应向图形数据和属性数据一体化的组织方式转变。基于统一GIS平台的房产测绘软件就能很好的解决此问题。

测绘数据与房产GIS的集成是集成的最高层次。当前空间数据库技术在GIS应用系统中得到了广泛的应用,房产测绘的最终目的就是要为房产空间数据库提供一体化的图属数据并对这些数据进行有效的更新。因此,从这个意义上讲,也可以把这个集成理解为房产测绘与空间数据库的集成。集成后的效果应是房产外业测绘、内业处理、成果检查、数据入库、数据更新、数据应用的流水化和程序化,数据入库实现信息不需要二次手工处理、入库前后信息不损失。通过建立流程化得测绘成果管理系统,并建立与GIS系统统一平台的房产测绘综合数据库来解决此问题。

济南市房产测绘信息系统的应用及成效

1)系统应用于济南市房产测绘研究院,并即将推广至济南市各县区测绘机构,涉及房产测绘、房屋安全鉴定两大业务,十几个业务流程,使用业务人员达100余人;极大的提高了工作效率,平均缩短1/4的业务办理时间。

2)目前系统已实现与济南市房屋产权登记中心、市住房维修资金管理中心、市地税、公积金中心、各房产中介等6类相关部门进行了数据共享,减少了重复投资,节约资金投入约500万以上,取得了较大的经济效益和很大的社会效益。

3)系统实现了基础测绘数据与项目测绘数据的落地关联,为实现“以图管房、以图管证、以图管业、以图管档”提供了基础数据保障,避免了“一房多卖、一房多证、一证多发、按证找不到房屋、重复抵押登记”等现象的发生。

    4)系统完成基于一体化原则下的数据库设计和建库,完成基础地形数据入库工作,建立一个全面反映济南市现状的房产基础数据地理信息系统平台,实现了对济南市1500房地产测绘成果数据、元数据及原始业务资料的集成管理,满足了局属业务部门、政府、企业及社会公众对房地产信息数据的需求。

5)系统开发完全基于具有自主知识产权的国产GIS软件平台——SuperMap GIS,大幅度降低了建设成本。同时,系统的建成应用及推广,是国产GIS平台的又一成功案例,对于推进GIS国产化、推进国产GIS的应用推广具有非常积极的社会效益。

结论

房产测绘随着现代化城市建设与房产交易的发展而越来越凸显其重要性,传统的房产测绘技术已不能适应现在信息化的要求,亟需开发新的房产测绘系统来顺应房地产业的发展。GIS技术在房产测绘中的有效应用及时解决了当代房产测绘效率低下、质量极差的难题,提高了房产测绘的质量和效率,为推进房地产业的发展做出了很大的贡献。

济南市房产测绘信息系统的建设,必将推动当地地理信息产业的发展,生产房地产信息数据不是最终目标,房地产信息数据能够在各行业得到广泛深入的应用才是系统建设的最终目标。在未来几年内,随着系统信息数据库的不断丰富和完善,必将推动地理信息技术在资源管理、国土整治、环境保护、防灾减灾、文化教育等相关系统中的深入应用,进而推动整个济南市的信息化发展步伐。

 

参考文献

[1] 范冬玲,张文来.GIS在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用[J].淮海工学院学报,2011(20).

[2] 张晶,汪洁.浅议GIS技术在房产测绘中的应用[J].科技资讯,2012(27).

[3] GB/T17986-2000房产测量规范[S].北京:国家技术监督局,2000.

[4] 龚健雅.地理信息系统基础[M].北京:科学出版社,2001.

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